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不炒房,在杭州湾房地产该如何投资?

2021/6/3 14:54:54   来源:

​前几天跟朋友聊杭州湾新区的房地产投资,其实杭州湾新区的很多房源都是一些优质的一类资产。

 

最优质的三类资产:

对普通人来说,能接触到的最优质的资产,通常就是三类:优质的人力资产、优质的股票资产、优质的房地产。

 

这三类资产,长期是可以抗通货膨胀的。

想想看茅台等优质股票的涨幅、优质人才的工资涨幅、北上广深房地产的涨幅。

这三类资产,本身都是稀缺的。

人力资产,有两种方式可以获得。

一种是自己努力学习提高自己,把自己变成优质资产。

另一种方式是开公司,运营一个好生意,同时雇佣优质的人才。

 

股票资产,有选股能力的话可以挑选出优质的股票。

不过大部分普通投资者是没有选股能力的,所以可以通过配置优质的指数基金来实现股票资产的配置。

 

第三类就是优质的房地产。

其实在美股等成熟市场,是有房地产信托等品种,可以很方便的配置房地产的。

 

不过房地产信托基金,跟我们通常说的炒房子,是两回事。

 

(1)房地产信托基金,配置的是商业地产为主,例如写字楼、酒店、商场等。

(2)房地产信托基金,通常不会短期炒作买卖房产,而是买入+长期持有的方式,以租金作为最主要的收益来源。

 

房地产信托基金,会把收到的租金的90%,以分红的形式分给基金持有者。

 

现金流,是房地产信托基金投资的核心关键词。

 

只不过现阶段国内房地产信托基金还没有兴起。

目前能买到的,也主要是海外市场的房地产信托基金。例如广发美国房地产等一些投资美股基金的品种。

巴菲特如何买房地产

 

其实像巴菲特买地产,也是用的类似的思路。

 

80年代初期,美股当时农场价格经历了一轮牛市,农场价格飞速上涨。很多人大举借债买农地。

结果后来,泡沫破裂,农场价格大跌。

 

巴菲特的家乡也经历了类似的情况。

 

在1986年,巴菲特买下了家乡附近的一个农场。

因为巴菲特的一个儿子比较热爱农业,从儿子那里,巴菲特了解到这块农地,一年产出的玉米、大豆,大约能带来多少收益。

 

按照1986年买入的价格,仅仅是种玉米和大豆,一年的收益也有10%。

 

巴菲特对这个收益很满意。

 

之后30年过去了,农场每年农作物的产出收益增加了两倍。

按照买入时的成本来算,现在每年的现金流收益率达到了20%。

现金收益率

 

巴菲特是用「无杠杆现金收益率」,来衡量这块农地的投资价值的。

 

按照巴菲特的说法,地产投资和股票投资有一个重要的区别。

  • 股票投资,每天都可以看到价格的波动变化。

  • 但没有人,会每天上门给农场出一个报价。

 

设想一下,如果有一个急脾气的人,每天敲门,大声的向你报价你手里持有的房地产的市价,你肯定会觉得他是神经病。

 

但股票市场就是如此。

很多人就是被股票市场每天的报价,迷魂了头脑,追涨杀跌去了。

 

房地产没有那么频繁的交易,只要持有的现金流收益率让人满意,那长期持有,又有何妨?

 

衡量资产价值的方式,最后还是回归到资产本身的现金流。

 

不能把全部希望寄予高价卖给下家。

虽然通常来说到了牛市泡沫阶段,很多人愿意出高价来抢购,但牛市可遇而不可求。

如果买入时的现金流收益率,能让我们满意,那我们就立于不败之地啦。

与此同时,当我们再看看环杭州湾绍兴、嘉兴等地,从土拍溢价攀升、备案价格上涨、市场整顿、限购限售等方面逐级加码,无论是外地人或是本市人群,在购房上所受的政策辖制越来越紧。

 

 

而站在都市圈风口的杭州湾新区,作为国家级产城融合示范区,不仅惠享长三角一体化战略的政策优势,更是难得的不限购的投资高地、价格洼地。

在2015年,宁波杭州湾新区提出了“一城四区”和“十三五”发展目标。“一个城市”指的当然是杭州湾新区,“四个区”是指先进“智造业”集中区、高新科技创新试验区、健康休闲生态区、产城人融合示范区。

得益于合理有效的规划,杭州湾新区目前已经形成六大完善的千亿级产业链,分别是:汽车产业链、生命医疗、智能家居、高端装备、新材料新能源、通用航空。

在这种情况下整个杭州湾新区呈现出高速发展的趋势,同时也赋予了湾区房源巨大的潜力,尤其是滨海新城和南部新城当中的楼盘,作为未来湾区的核心商务板块,房源的潜力不可估量!

这也是为什么许多人在宁波地区买房投资的人会选择杭州湾新区的房源之一!